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“这要是放在去年，我不敢想象自己能上车新房。”
身边一个同事长青，欣喜若狂地告诉我，积分只有60分出头的他，上车热门板块的热门盘闵行吴泾的公园1872
此时此刻，站在7月初的这个年中节点
长青作为一个身边的真实个案，他的幸运也让我想要去复盘，今年上半年上海新盘的数据
透过数据，我们看到了几个
对于很多在上海的打新客户来说，还比较重要的信号
01
第一个信号：积分双降
明显感受得到，今年来自上海新盘积分触发率和平均积分的双降低
如长青所说，他之所以能够在年中上车新盘，而且还是吴泾的热门盘，其实得益于上海新盘今年积分全面降低的趋势
通过几个维度的数据来看，也是如此
2023年上半年，截至目前为止，上海一共推出了五个批次的新盘，总计133个项目，3万4千多套房源的供应
总的供应量不算多，尤其和上海平均一年8-9万的新房成交量相比，可说推盘的节奏并不快
但是我们首先要关心的是积分维度，这是我们在上海买新房，除了价格预算之外，对普通人来说最大的门槛
所以，通过把各个批次的新房积分触发率统计后发现
第一件事，积分触发率在降低
这是我们把第一到第五批次，触发积分盘/总供应新盘数量后得到的数据
可以看到，以总体情况来看，整体触发概率是%
今年五个批次对比，第一批次积分触发率60%、第二批次积分触发率28%、第三批次34%、第四批次43%、到了第五批次，仅仅只有8%了
上海第五批次的26个新盘里，只有2个盘触发了积分，分别是建发璟院和象屿招商公园1872
这是上海实行积分制以来，新盘认购情况最冷的一次
为什么
我们把去年全年上海各个批次新盘的积分触发情况，也同步拉出来
去年累计每个批次触发积分制的楼盘，基本都在8-10盘左右，积分触发的概率平均在40%上下
第二件事，平均积分也同步降低
今年至今，上海总共有43盘触发积分，平均积分为分
去年，上海新盘里，一共111盘触发积分，平均积分分
从平均积分的角度看，今年新盘的平均积分有逐渐下滑的趋势
第三件事，热门红盘的单盘积分下滑
这里我们举三个案例，大家感受那些红盘，现在的积分情况
象屿招商公园1872，从一批次的到四批次的，降了3分
越秀保利嘉悦云上，从今年一批次的，到四批次的，降了4分
招商虹桥公馆3期从三批次的到四批次的，降25分，第五批次，甚至都不要积分了
现在在上海买新房，除非是倒挂极为热门的市区盘，对大部分购房者来说，他们将不再被积分所束缚
我的同事长青，也就是在这样的信号下，带着碰一碰运气的心态
认购了去年和今年都大热的吴泾新盘招商象屿公园1872，没想到居然上车了
这样的没想到，大概就是有关今年上海新盘的第一个信号
02
第二个信号：部分大热板块，潮水褪去
那些曾经大热的板块，肉眼可见的变得热度不再了
首当其冲的：徐泾
徐泾作为大虹桥热度最高的板块，曾经在这里引发的打新潮，一波又一波
但是大家知道，今年徐泾新盘的数据吗
不仅供应全面跟不上，目前为止，也只有两个盘开盘，蟠龙府和虹桥公馆3期
而且认购率和积分在全面下滑，平均积分只有47分，甚至虹桥公馆3期，现在都不要积分就能买了
那回过头看，前两年的的徐泾新盘的数据，大概是想不到还有这一天的
有多火呢，大概感受下，仅2022年徐泾板块就开盘了21次
其中不乏有积分高达90分的现象级红盘蟠龙天地，还有积分达到68分、77分的大热盘虹桥璀璨公馆、蟠龙府等等
但是今年的徐泾，70-90的高积分盘集体消失，曾经触发积分的盘虹桥公馆，不要积分也能买
徐泾的热度和声浪，今年和去年相比，实在是不能比了
第二个潮水褪去的板块：前滩
这是今年的前滩新盘认购情况，唯一的独苗，世纪前滩天御，谁能想到，前滩也不要积分了
如果把21年到现在，前滩认购的新盘整理出来
尤其是对于那些低积分选手来说，今年的可选择性要比前两年高出不少
五大新城不要积分了，大虹桥吴泾甚至前滩，低分也可以去摇号试试看了
所以，这个窗口期的来临，最大的就是利好那些低分客户
不管你是上车第一套，还是要改善置换
就像我的同事长青那样，就是嗅到了新房的这些信号
原本觉得自己在上海，只能买到老破小或者动迁房这种品类产品的，现在没想到摇中了一套热门新房
2023年的新房市场上存在着各种各样的机会，只要你愿意选择出去看出去选
这样的没想到，或许也会发生在各位身上
.真.叫.卢.俊.的.地.产.观
到今年为止，前滩一共认购了5个项目，基本上开一个火一个，积分最低也要87分，最高达到100分
大家都开玩笑说，大概只有“社保巨子”，才配得上认购前滩的楼盘
而今年，即便是低分选手，居然都能在前滩打新盘，这么一对比，也是相当魔幻了
可见上海新盘市场在今年变幻之快，已经完全不能用过去的经验来判断了
今年还有哪个板块，依旧火爆：徐汇滨江、唐镇
我们从上海新盘的数据中，看到部分热门板块潮水退去的信号，同样也找了一些依旧坚挺的板块
2023年在上海的徐汇滨江创造了积分制以来的最高积分，来自百汇园
而徐汇滨江也成为了目前上海新房板块里，在2023年依旧维持热度，甚至还要高于往年的少数板块之一
今年，新盘能够延续热度板块，唐镇
自2021积分制新政后，所有唐镇新盘都曾触发过积分
最高分是之前的浦发唐城分，而这次第四批次的华发半岛华庭，高达分，创下唐镇入围分的新纪录
所以，数据给到的我们的第二个信号，其实就是，你以为很热的板块，现在也出现了走下坡的趋势
03
第三个信号：分化加剧
数据上看，上海郊区新盘，目前陷入了去化困境
我们团队每周一例会的时候，总会盘点上周上海新盘的去化情况
而从最近两次的数据盘点中，我越来越感受到
上海郊区新盘如今的难卖的程度
这是今年6个月其中两周，新盘开盘去化的数据统计
可以看到，新盘去化率在降低的同时，也越来越往两极化发展了
像崇明、临港、金山这样的郊区板块，除了重点发展的五大新城，有些板块去化率甚至连10%都不到
所以，我们把今年上半年的关于新盘的环线数据也统计了下
今年上半年，上海内环内共认购了5个新盘，触发积分盘达到了4个，平均认购率近300%
而中环内的28个项目，只有约一半触发了积分，到了外环外就更加明显，只有不到30%的项目触发了积分，认购率也跌至117%左右
如果把这些数据放在地图上，或许你会对上海新盘如今的冷热不均有更多感受
可以明显的看到，上海外环外的新盘认购率很低，平均只有117%，这也是为什么我们说
上海远郊的新盘，此时此刻，陷入了去化的困境
而郊区新盘热度为什么在今年陷入困境
我们从供应的角度看，原因也可以窥见一二，伴随着前两年上海对外环外土地的大量供应，尤其是临港的供应量为最甚
因此今年上半年我们看到，郊区新盘的供应占比非常大，达到了74%
在同一时间内大量的新盘进入市场，导致了热度分流
还有一个原因，关于如今的客户
我们在郊区踩盘的时候，也观察过，远郊的客户群体无非是两类人
一种是本地置换，随着新盘的不断推出，手里有钱的，该置换的土著，基本都已经置换了
另外一种，就是新涌入的外地人，对于外地人来说，此时此刻买房对于他们来说风险性更大，因为行情，导致观望的情绪变浓
所以从认购率的冷热不均，我们感受到了如今上海新盘
外环郊环都出现了去化的困境，但是内环内的倒挂盘，一个要比一个火
这也让我们看到，上海新盘市场的魔幻所在
这里永远不缺有购买力的打新客户，反而现在让人感到有点担忧的是，似乎市场比较缺的是，一批又一批的刚需客户
04
第四个信号：窗口期
但可以肯定的是，从各种数据上看，如今在上海买新房，确实是一个窗口期
